• Максим Полишкевич
  • Клуб Юристов
  • parzhaladze

Никакие изменения ГСН не повлияют на эффективность рынка

7 сентября члены Ukrainian Real Estate Club провели заседание по законодательных нововведениях в области недвижимости. Среди участников — управляющий партнер Юридической фирмы Результат Максим Полишкевич.

 

Во время мероприятия эксперты, чиновники и юристы обсудили актуальные вопросы повестки дня, а именно: «Введение новых ГСН», «Закон об энергоэффективности зданий» и «Функционирование» Фонда энергоэффективности «.

Кроме этого, участники узнали о методах защиты от рейдерства с помощью мониторинга Liga.

В обсуждении приняли участие: Лев Парцхаладзе, заместитель министра регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины, Юлия Головатюк-Унгуряну, и.о. директора Государственного учреждения «Фонд энергоэффективности», Дмитрий Васильев, главный архитектор «Архиматики», Виталий Шаповаленко, IC Consulenten, Роман Мамедов, Лига. закон.

Лев Парцхаладзе подробно остановился на особенностях вступления в силу ГСН Б.2.2-12: 2018 «Планировка и застройка территорий». Отметив, что несмотря на судебные тяжбы, ГСН начал действовать с 1 сентября 2018 года.

 

Новые ГСН — это безопасность и комфорт

Всего в этом году Минрегион меняет 13 ГСН, из которых 4 — основных. Это — «Планировка и застройка территорий», которая не пересматривалась с 2002 года, «Здания и сооружения. Учебные заведения» (не менялась с 1997 года),    «Улицы и дороги населенных пунктов” (не менялась с 2001 года) и «Здания и сооружения. Учреждения дошкольного образования» (не менялась с 1998 года)». На них и остановился замминистра.

Добавляет, новые ГСН определяли в первую очередь два весомых фактора — безопасность и комфорт.

ГСН «Планировка и застройка территорий» хотели утвердить еще в прошлом году. Однако возникло очень много дискуссий. В результате и общественность, и строительные компании пришли к компромиссам. Коротко о нововведениях: ограничение высотности застройки с введением понятия «голубая линия», которая будет ограничивать высоту застройки в городах; ограничения плотности застройки; ограничения застройки в зеленых зонах — «зеленые линии», которые будут определять границы озелененных, ландшафтных и рекреационных территорий; усиление безопасности составляющей; обязательное обеспечение безбарьерного доступа; упорядочение парковок, особенно в исторических местах, — констатирует Лев Парцхаладзе.

 

Нормы должны учитывать экономику

Дмитрий Васильев отметил, что все же в новых нормах есть вещи, которые по его мнению, следовало бы скорректировать. Мол государство не может регулировать уровень комфорта, ведь он напрямую зависит от вложенных в строительство средств. Поэтому целесообразно учитывать и экономические показатели, по которым бизнесу было бы выгодно строить социальные объекты.

В качестве примера привел нерентабельность для застройщика сооружения детского сада, в каждом блоке которого должно быть 2 комнаты: спальня и игровая. Спальня при этом используется лишь несколько часов в день, а отапливается и концидионуеться целые сутки. Однако застройщика заставляют ее строить, что отражается на качестве и капиталовложении в другие объекты. Тогда как в Европе уже давно применяют кровати-трансформеры.

То же касается и домов низкой этажности:

Да, 7 этажей комфортные, но стоит учесть, что этим 7 этажам так же необходимо обеспечить коммуникации, прилегающую придомовую территорию, дороги. Какова стоимость квартиры в результате будет? Многие люди смогут себе позволить такой комфорт? Только тогда, когда государство создаст благоприятные условия для социальных объектов, бизнес перестанет искать возможности «обойти нормы».

 

Резюмирует, что следует четко разделить сферы ответственности местной власти и общегосударственные нормы.

Юлия Головатюк-Унгуряну рассказала о структуре и особенностях функционирования и функциях «Фонд энергоэффективности».

Согласно договору между Минрегионом и ЕС, нашими партнерами ЕС и правительством Германии, создан мультидонорский трастовый фонд, которым управляет IFC. Капитал фонда на сегодня — 1 млрд 600 млн грн, именно они будут использоваться для предоставления грантов ОСМД. Надеемся, уже в начале года сможем принимать заявки от объединений. Уже стартовал конкурс на избрание независимых членов Наблюдательного совета Фонда, и вскоре будет сформирован весь ее состав. Наблюдательный совет — ключевой орган. ФЭ, технический и финансовый офисы действуют независимо друг от друга. И на начальном этапе мы предполагаем, что все-таки сам Фонд будет проводить верификацию проектов. Модель будет похожа на то, как работали «теплые кредиты». Но банки-партнеры будут выбраны на конкурсной основе, — обозначила Головатюк-Унгуряну.

кто и как будет управлять Фондом энергоэффективности

 

Особое внимание на мероприятии было уделено Закону об энергетической эффективности зданий, в том числе их обязательной сертификации. Виталий Шаповаленко очертил ключевые моменты в вопросах сертификации энергоэффективности зданий.

По его словам, новый закон устанавливает рамочные условия, обеспечивающие энергетическую эффективность зданий и направлен на уменьшение потребления энергии. При этом сертификация зданий — это лишь одна из мер, которая позволяет оценить соответствие уровня энергоэффективности зданий установленным минимальным требованиям энергоэффективности. Такая оценка проводится преимущественно по результатам энергетического аудита.

По моему мнению, энергетическая сертификация объектов строительства существенно не повлияет ни на работу девелоперов, ни на стоимость проектной документации и строительство зданий в целом. Ведь с повышенными требованиями к энергетической эффективности зданий наша страна уже живет с 2006 года, когда был принят ГСН В.2.6-31: 2006, — констатирует эксперт.

 

По убеждению Шаповаленка, это именно тот закон, в котором заинтересованы все участники рынка (государство, бизнес и потребители), поскольку они получат только выгоду от его реализации. Ведь практически более трети всех энергоресурсов Украины потребляется в зданиях.

Поэтому внедрение европейских норм и требований к обеспечению энергетической эффективности зданий позволит достичь сразу несколько стратегических целей: уменьшить энергетическую зависимость страны; стимулировать развитие рынка строительства, производства энергоэффективных оборудования и материалов, а также энергетических услуг; сократить расходы потребителей на энергоресурсы, что особенно актуально для населения; значительно улучшить техническое состояние зданий и увеличить сроки их эффективной эксплуатации; повысить комфортность пребывания граждан в зданиях.

 

Мы ставим сигнализации на авто. SMS-Маяк — сигнализация на недвижимое имущество

В свою очередь Роман Мамедов проинформировал, как работает и кому может помочь сервис мониторинга SMS-Маяк, который отслеживает любые изменения, которые происходят с недвижимостью в Государственном реестре вещных прав, а также изменения в статусе земельных участков.

Сервис в первую очередь направлен на предупреждение и прекращение незаконных действий в отношении объектов недвижимого имущества. Рейдеры интересуются больше коммерческой недвижимостью, бизнесом, затем — жилой, далее — земля. Так у нас есть открытые реестры, но информацию мы получаем по запросу. Представим, что этот запрос подается каждую секунду, сервис реагирует на любые действия автоматически, — рассказывает Роман Мамедов.

 

 

Управляющий партнер Юридической фирмы Результат Максим Полишкевич убежден, новые ГСН, безусловно, будут иметь положительное влияние на строительную отрасль и внешний вид украинских городов. Однако, отмечает, проблема строительных норм не была и не является для рынка острой.

Лидеры рынка строят по значительно более высоким стандартам, чем предусматривают ДБН. А жаждущие скорой наживы и непорядочные застройщики строят с нарушениями, однако успешно решают свои проблемы коррупционным путем. И пока ГАСИ выполняет в основном карательные функции, а отклонения от норм могут быть «незамеченными» благодаря коррупции. Никакие изменения ГСН не повлияют на эффективность рынка, — отмечает юрист.

 

По вопросу законодательного регулирования энергоэффективности, то управляющий партнер Юридической фирмы Результат отмечает, что указанное регулирование является имплементацией норм Европейского Союза и направлено как непосредственно на повышение уровня энергоэффективности, так и на гармонизацию законодательства с нормами ЕС.

К счастью, Закон не содержит норм принуждения и штрафной ответственности, однако направляет рынок недвижимости двигаться к энергоэффективности. В контексте требований МВФ — повысить цену на газ для населения, думаю, нормы Закона найдут свое применение на практике.

 

Читайте также: Как найти бизнес-партнёра в Европе
Читайте также: Тенденции индустриального развития страны
Читайте также: Аренда земли и коммерческой недвижимости
Читайте также: Форум стран восточной Европы в сфере недвижимости

 

ВСЕ НОВОСТИ