• Будгарант много этажный дом в Черкассах

ЧП ИСК Будграрант: строительство на набережной

Позиция Юридической Фирмы Результат по поводу вмешательства Черкасского городского совета в процес застройки, осуществляемой ЧП ИСК Будгарант

ИСК Будгарант. Введение

ИСК Будгарант более десяти лет ведет перманентную борьбу с бюрократией и искусственно создаваемыми проблемами, которые генерируют самые разнообразные органы власти. Учитывая информационный резонанс, созданный вокруг деятельности Компании мы решили развеять определенные мифы и выразить нашу позицию.

В этой статье будет описано не всю историю противостояния бюрократии и политического популизма, с которыми столкнулось Предприятие за время своей хозяйственной деятельности. Не все судебные споры, не все мытарства с разработкой необходимой документации. Здесь описано ту часть событий, которая, по мнению Управляющего партнера Юридической Фирмы Результат Максима Полишкевича, имеет непосредственное отношение к принятию Черкасским городским советом решений 10.08.17, касающихся прав Предприятия.

Также в статье умышленно упущено политическую часть вопроса. Вам предлагается рассмотреть факты и их правовую оценку с точки зрения отечественного законодательства и практики Европейского суда по правам человека.

И просто для информации: с 2006 года предприятие ИСК Будгарант уплатило в городской бюджет 1 423 674,80 (один миллион четыреста двадцать три тысячи шестьсот семьдесят четыре гривны 80 коп) арендной платы (без учета курсов валют и индексации).

Краткая хронология событий

  • 28.12.2005 — Черкасским городским советом принято решение № 8-962 «О предоставлении ЧП ИСК Будгарант земельного участка в аренду на перекрестке ул. Казацкой и ул. Героев Днепра ».
  • 31.01.2006 — Черкасским городским советом принято решение № 9-86 «О предоставлении ЧП ИСК Будгарант земельного участка в аренду в жилом районе «Победа» между домами по ул. Смелянской, 126 и ул. 30-летия Победы, 8.
  • 07.02.2006 — заключен договор аренды земли между Черкасским городским советом и ЧП ИСК Будгарант. Объектом аренды является земельный участок на перекрестке ул. Казацкой и ул. Героев Днепра.
  • 13.02.2006 — заключен договор аренды земли между Черкасским городским советом и ЧП ИСК Будгарант. Объектом аренды является земельный участок на перекрестке ул. Смелянская, 126 и ул. 30-летия Победы, 8.
  • 18.02.2006 — зарегистрировано договор аренды земли от 07.02.2017 в Черкасском региональном филиале ГП «Центр ГЗК при Госкомземе Украины по №040677500080. Объектом аренды является земельный участок на перекрестке ул. Казацкой и ул. Героев Днепра.
  • 18.02.2006 — зарегистрировано договор аренды земли от 13.02.2006 в Черкасском региональном филиале ГП «Центр ГЗК при Госкомземе Украины по №040677500081. Объектом аренды является земельный участок на перекрестке ул. Смелянская, 126 и ул. 30-летия Победы, 8.
  • 15.04.2014 — архитектурно-градостроительным советом Черкасского городского совета рассмотрено вопрос предоставления градостроительных условий и ограничений застройки земельного участка на перекрестке ул. Казацкой и ул. Героев Днепра.
  • 14.05.2014 — исполнительным комитетом Черкасского городского совета принято решение № 500, которым утверждены градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка на перекрестке ул. Казацкой и ул. Героев Днепра.
  • 19.08.2014 — Черкасским городским советом принято решение № 2-56, которым отменено решение исполнительного комитета № 500 от 14.05.2014 о предоставлении градостроительных условий и ограничения застройки земельного участка на перекрестке ул. Казацкой и ул. Героев Днепра предприятию по мотивам (по мнению городского совета) их несоответствия законодательству.
  • 13.10.2014 — Хозяйственным судом Черкасской области принято решение о принятии к рассмотрению искового заявления Черкасского городского совета к частному предприятию Инвестиционно-строительная компания Будгарант о взыскании задолженности по договору аренды земли от 18.02.2006 (дело № 925/1726/14).
  • 20.11.2014 — Хозяйственным судом Черкасской области принято решение о принятии к рассмотрению искового заявления прокурора города Черкассы в интересах государства в лице Черкасского городского совета к частному предприятию ИСК Будгарант о расторжении договора аренды земли и обязательства вернуть земельный участок на перекрестке ул. Казацкой и ул. Героев Днепра (дело № 925/2128/14).
  • 19.03.2015 — Сосновским районным судом города Черкассы принято Постановление по делу № 712/17480 /14-а, которым отменено решение Черкасского городского совета от 19.08.2014 № 2-56 об отмене решения исполнительного комитета Черкасского городского совета от 14.05.2014 № 500.
  • 13.08.2015 — Высшим хозяйственным судом Украины принято постановление по делу № 925/1726/14, в которой содержится ссылка на неправомерность расчетов долга. Черкасским городским советом преждевременно отнесена часть спорного земельного участка к землям коммерческого использования и технической инфраструктуры. Однако, как указано в условиях договора аренды: на период строительства, которое, как установлено судами, еще не закончено, земельный участок отнесен к землям рекреационного назначения и других открытых земель (земли, занятые текущим строительством), и только после его завершения к землям коммерческого использования и технической инфраструктуры.
  • 04.12.2015 — Хозяйственным судом Черкасской области принято решение по делу №925/ 2128/14 относительно требований прокурора города Черкассы о расторжении договора аренды земли и обязательства вернуть арендованный земельный участок. В удовлетворении иска отказано полностью в связи с тем, что прокурор необоснованно обратился в суд с иском к ЧП ИСК Будгарант в интересах государства и не довел нарушения права, также Черкасский городской совет не поддержал требований прокурора.
  • 17.08.2016 — Исполнительным комитетом Черкасского городского совета направлено письмо № 9143-01-25, которым отказано во внесении изменений в решение Черкасского городского совета от 28.12.2005 №8-962 с целью исправления допущенной технической ошибки, которая заключалась в том, что земельный участок, предоставленный Решением Черкасского городского совета от 28.12.2005 №8-962 частному предприятию Инвестиционно-строительная компания Будгарант площадью 34607 кв. м на перекрестке ул. Казацкая и ул. Героев Днепра в аренду на 49 лет для размещения и дальнейшую эксплуатацию гостиничного комплекса, — ошибочно отнесена полностью к землям водного фонда (прибрежная полоса).
  • 10.10.2016 — Сосновским районным судом принято постановление по делу № 712/10864/16а, в котором суд приходит к выводу, что земельный участок, предоставленный Решением Черкасского городского совета от 28.12.2005 № 8-962 частному предприятию Инвестиционно-строительная компания Будгарант площадью 34607 кв. м на перекрестке ул. Казацкая и ул. Героев Днепра в аренду на 49 лет для размещения и дальнейшей  эксплуатации гостиничного комплекса, ошибочно отнесена полностью к землям водного фонда (прибрежная полоса), а потому есть необходимость во внесении изменений в указанное решение, так как указанная ошибка в решении делает невозможным использование основной части земельного участка для собственных нужд, для которых отводился указанный земельный участок, а именно: для размещения и дальнейшей эксплуатации гостиничного комплекса.
  • 17.11.2016 — Черкасским городским советом принято решение №2-1367 о внесении изменений в решение Черкасского городского совета от 28.12.2005 №8-962, которым по основному целевому назначению земельные участки с кадастровыми номерами 7110136400:01:013:0015 и 7110136400:01:013:0023 отнесено к землям жилой и общественной застройки. Земельный участок с кадастровым номером 7110136400:01:013:0022 по основному целевому назначению отнесены к землям водного фонда.
  • 09.12.2016 — внесены изменения в договор аренды земли от 07 февраля 2006 года, в соответствии с которыми по основному целевому назначению земельные участки с кадастровыми номерами 7110136400:01:013:0015 и 7110136400:01:013:0023 отнесено к землям жилой и общественной застройки. Земельный участок с кадастровым номером 7110136400:01:013:0022 по основному целевому назначению отнесены к землям водного фонда.
  • 21.12.2016 — в Управлении Государственного архитектурно-строительного контроля Черкасского городского совета зарегистрировано Декларацию о готовности к эксплуатации объекта, который относится к I-III категории сложности № ЧК143163562194. Объект находится на арендованном земельном участке на перекрестке ул. Смелянская, 126 и ул. 30-летия Победы, 8.
  • 26.04.2017 — архитектурно-градостроительным советом подтверждено предпроектные предложения ЧП ИСК Будгарант, а именно: п. 17 решение архитектурно-градостроительного совета от 26.04.2017 № 35 решено: в кварталах многоквартирной жилой застройки (ЧП «Шора», «Будгарант») предусмотреть градацию этажности домов, 12, 9, 7, 5 этажей со снижением в сторону водохранилища). Предложения касались земельного участка, находящегося на углу ул. Казацкой и Героев Днепра.
  • 25.05.2017 — согласно Приказам директора департамента архитектуры и градостроительства №№ 145, 146 ЧП Инвестиционно-строительная компания Будгарант предоставлено градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка на углу ул. Казацкой и ул. Героев Днепра.
  • 26.05.2017 — соответственно с Приказами директора департамента архитектуры и градостроительства № 149, 150, 151 ЧП Инвестиционно-строительная компания Будгарант предоставлено градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка на углу ул. Казацкой и ул. Героев Днепра.
  • 29.05.2017 — между ОК «ЖСК «Черкасибуд 17» и ООО «Артпроектбуд» заключен договор генерального подряда на капитальное строительство №29/05-01 ГП. Местом проведения строительства является земельный участок на углу ул. Казацкой и Героев Днепра.
  • 01.06.2017 — в Управлении Государственного архитектурно-строительного контроля Черкасского городского совета зарегистрировано Декларацию о начале выполнения строительных работ (строительство жилой застройки с паркингом на углу ул. Казацкой и ГероевДнепра в г. Черкассы № ЧК083171520442).
  • 06.06.2017 — в Управлении Государственного архитектурно-строительного контроля Черкасского городского совета зарегистрировано Декларации о начале выполнения строительных работ (строительство жилой застройки с паркингом на углу ул. Казацкой и Героев Днепра в г. Черкассы №№ ЧК08317153322, ЧК083171573350, ЧК083171572550, ЧК083171572835).
  • 08.06.2017 — в Управлении Государственного архитектурно-строительного контроля Черкасского городского совета зарегистрировано Декларацию о готовности к эксплуатации объекта, который относится к I-III категории сложности по ул. Смелянской, 126 и ул. 30-летия Победы, 8 № ЧК143171590130.
  • 19.06.2017 — между ОК «ЖСК «Черкасибуд 17» и ООО «Ремстрой Теремки» заключен договор подряда №17/33 на выполнение работ по углублению свай. Местом проведения работ является земельный участок на углу ул. Казацкой и Героев Днепра.
  • 12.07.2017 — зарегистрировано на сайте городского совета электронную петицию № Че/150-еп против застройки береговой полосы/набережной реки Днепр в г. Черкассы, инициированную Рубаном Сергеем Леонидовичем.
  • 05.08.2017 — ОК «ЖСК« Черкасибуд 17» начато привлечение паевых взносов ассоциированных членов кооператива.
  • 10.08.2017 — Депутатами Черкасского городского совета на тридцать третьем очередном пленарном заседании второй сессии Черкасского городского совета принято решение №2-2313 «О направлении депутатского запроса депутата Радуцкого А. Р.».
  • 10.08.2017 — Депутатами Черкасского городского совета на тридцать третьем очередном пленарном заседании второй сессии Черкасского городского совета принято решение №2-2314  «О рассмотрении электронной петиции от 12.07.2017 № Че/150-еп против застройки береговой полосы/набережной реки Днепр в г. Черкассы».
  • 10.08.2017 — Депутатами Черкасского городского совета на тридцать третьем очередном пленарном заседании второй сессии Черкасского городского совета принято решение №2-2315 «Об отмене приказов о предоставлении градостроительных условий и ограничений  №№ 145, 146 от 25 мая 2017 года и №№ 149, 150, 151 от 26 мая 2017».
  • 10.08.2017  —  Депутатами Черкасского городского совета принято решение №2-2322 «О согласии на бесплатную передачу в собственность территориальной общины города Черкассы внешних инженерных сетей к жилым домам № 126 по ул. Смелянский и № 8 по ул. 30-летия Победы», которым предусмотрена бесплатная передача в собственность территориальной общины города внешних инженерных сетей на общую сумму 2 366 499 гривен.
  • 21.08.2017 — между ЧП ИСК Будгарант и ООО «Электро-Строй» заключен договор подряда № 75-БР.

Пределы полномочий Совета по застройке ИСК Будгарант

Кодекс административного судопроизводства Украины (далее КАС Украины) (а именно: ч. 3 ст. 2) гласит, что по делам об обжаловании решений, действий или бездеятельности субъектов властных полномочий административные суды проверяют приняты (совершены) они: на основании, в пределах полномочий и способом, которые предусмотрены Конституцией и законами Украины.

Исполнительным органом Черкасского городского совета, который осуществляет выдачу градостроительных условий и ограничений застройки земельного участка — является Департамент архитектуры, градостроительства и инспектирования.

Органы местного самоуправления, их должностные лица согласно ст.19 Конституции Украины обязаны действовать только на основании, в пределах полномочий и способом, которые предусмотрены Конституцией и законами Украины.

В обжалуемых решениях Черкасского городского совета от 10.08.2017 №2-2314 «О рассмотрении электронной петиции от 12.07.2017 № Че/150-еп против застройки береговой полосы/набережной реки Днепр в г.Черкассы» и №2-2315 «Об отмене приказов о предоставлении градостроительных условий и ограничений 145, 146 от 25 мая 2017 года и 149, 150, 151 от 26 мая 2017 года» Ответчик ссылается на ст.ст. 25, 26, 31, 33 Закона Украины «О местном самоуправлении», однако указанные нормы не предусматривают полномочий органа местного самоуправления об отмене градостроительных условий и ограничений.

 

Напротив, ч. 8. ст. 29 ЗУ «О регулировании градостроительной деятельности» предусматривает, что внесение изменений в градостроительные условия и ограничения может осуществлять орган, который их предоставил, по заявлению заказчика на выполнение предписаний главных инспекторов строительного надзора центрального органа исполнительной власти, реализующего государственную политику по вопросам государственного архитектурно-строительного контроля и надзора, или по решению суда.

Отмена градостроительных условий и ограничений осуществляется:

  1.  по заявлению заказника;
  2.  главными инспекторами строительного надзора в порядке осуществления государственного архитектурно-строительного надзора в случае несоответствия градостроительных условий и ограничений градостроительному законодательству, градостроительной документации на местном уровне, строительным нормам, стандартам и правилам;
  3.  по решению суда.

 

Итак, ни полномочий, ни порядка отмены решением органа местного самоуправления по собственной инициативе ранее предоставленных градостроительных условий и ограничений для проектирования объекта строительства законодательством не предусмотрено. Поскольку Черкасский городской совет не является соответствующим контролирующим органом и не обладает такими полномочиями, то оспариваемые решения Черкасского городского совета являются противоправными и такими, которые грубо нарушают права и интересы истца, в частности невозможным использование права на осуществление застройки указанной территории.

 

Аналогичная позиция изложена в Решении Конституционного Суда Украины от 16 апреля 2009 года № 7-рп (дело об отмене актов органов местного самоуправления), который отметил следующее:

 

  • п. 4: Проанализировав функции и полномочия органов местного самоуправления, урегулированы Конституцией Украины и другими законами Украины, Конституционный Суд Украины пришел к выводу, что органы местного самоуправления, решая вопросы местного значения, представляя общие интересы территориальных общин сел, поселков и городов, принимают нормативные и ненормативные акты. К нормативным относятся акты, которые устанавливают, изменяют или прекращают нормы права, имеют локальный характер, рассчитаны на широкий круг лиц и применяются неоднократно, а ненормативные акты предусматривают конкретные предписания, обращенные к отдельному субъекту или юридическому лицу, применяются однократно и после реализации исчерпывают свое действие. Такой вывод согласуется с правовыми позициями Конституционного Суда Украины, изложенными в решениях от 27 декабря 2001 года № 20-рп/2001 по делу об указах Президиума Верховной Рады Украины по поводу Компартии Украины, зарегистрированной 22 июля 1991 (абзац первый пункта 6 мотивировочной части), от 23 июня 1997 года № 2-зп по делу об актах органов Верховной Рады Украины (абзац четвертый пункта 1 мотивировочной части);
  • абз.4 п. 4.1: Согласно Закона Украины «Об основах градостроительства» сельские, поселковые, городские советы уполномочены утверждать местные правила застройки отдельных частей населенных пунктов и вносить в них изменения по представлению специально уполномоченных органов градостроительства и архитектуры (часть вторая статьи 12 часть пятая статьи 17). По Закону Украины «О планировании и застройке территорий» местный совет утверждает градостроительную документацию и после согласования со специально уполномоченным органом по вопросам градостроительства и архитектуры вносит в нее изменения своим же решением (части третья, четвертая статьи 10);
  • абз. 5, 6 п. 5: Конституционный Суд Украины отмечает, что в Конституции Украины закреплен принцип, согласно которому права и свободы человека и их гарантии определяют содержание и направленность деятельности государства, которое отвечает перед человеком за свою деятельность (статья 3). Органы местного самоуправления несут ответственность за свою деятельность перед юридическими и физическими лицами (статья 74 Закона). Таким образом, органы местного самоуправления не могут отменять свои предыдущие решения, вносить в них изменения, если в соответствии с предписаниями этих решений возникли правоотношения, связанные с реализацией определенных субъективных прав и охраняемых законом интересов, и субъекты этих правоотношений возражают против их изменения или прекращения. Это есть «гарантией стабильности общественных отношений» между органами местного самоуправления и гражданами, порождая у граждан уверенность в том, что их существующее положение не будет ухудшено принятием более позднего решения, что согласуется с правовой позицией, изложенной в абзаце втором пункта 5 мотивировочной части Решения Конституционного Суда Украины от 13 мая 1997 года № 1-ЗП по делу о несовместимости депутатского мандата.

Ненормативные правовые акты органа местного самоуправления являются актами одноразового применения, исчерпывают свое действие фактом их выполнения, поэтому они не могут быть отменены или изменены органом местного самоуправления после их выполнения.

Таким образом, принимая оспариваемые решения, Ответчиком были нарушены вышеуказанные нормы, изложенные в Решении Конституционного суда Украины.

Также доказательством того, что оспариваемые решения Черкасского городского совета приняты с нарушением оснований, границ и полномочий, предусмотренных Конституцией и законами Украины является следующее.

Рубан Сергей Леонидович 12.07.2017 зарегистрировал на сайте городского совета электронную петицию № Че/150-эп против застройки береговой полосы/ набережной реки Днепр в г. Черкассы.

Депутаты Черкасского городского совета 10.08.2017 на тридцать третьем очередном пленарном заседании второй сессии Черкасского городского совета проголосовали за поддержание электронной Петиции.

Требования петиции заключались в следующем:

«1. Прекратить дерибан НАШЕЙ земли и соблюдать ЗАКОНЫ УКРАИНЫ;

  1. Аннулировать решение Черкасского городского совета от 28.12.2005р №8-962;
  2. Расторгнуть договор аренды земли от 07 февраля 2006г. между Черкасским городским советом и частным предприятием Инвестиционно-строительная компания Будгарант;
  3. Отменить градостроительные условия и ограничения №145; 146; 149; 150; 151 от 25, 26 мая 2017г.;
  4. Обратиться в правоохранительные органы провести следственные действия по факту нарушения закона Украины и коррупционных действий должностных лиц, причастных к этому БЕСПРЕДЕЛУ».

Кроме того, в ст. 23-1 Закона Украины «Об обращениях граждан» предусмотрено, что о поддержке или не поддержке электронной петиции публично объявляется на официальном сайте главой соответствующего местного совета – по электронной петиции, адресованной органу местного самоуправления.

Ответ на электронную петицию не позднее следующего рабочего дня после окончания ее рассмотрения публикуется на официальном сайте органа, которому она была адресована, а также направляется в письменном виде автору (инициатору) электронной петиции и соответствующем общественному объединению, которое осуществляло сбор подписей в поддержку соответствующей электронной петиции. В случае признания целесообразным изложенные в электронной петиции предложения могут реализовываться органом, которому оно адресовано, путем принятия по вопросам, отнесенным к его компетенции, соответствующего решения.

 

Ответ на электронную петицию должен содержать результаты рассмотрения затронутых в ней вопросов с соответствующим обоснованием.

 

По результатам рассмотрения петиции Ответчиком было принято обжалуемое решение Черкасского городского совета от 10.08.2017 №2-2314 «О рассмотрении электронной петиции от 12.07.2017 № Че/150-эп против застройки береговой полосы/ набережной реки Днепр в г. Черкассы», которое опубликовано на официальном сайте, как ответ на петицию, однако никаких обоснований указанное решение не содержит, кроме ссылки на ст 26, 31, 33 Закона Украины «О местном самоуправлении в Украине», которым не предусмотрены полномочия по отмене градостроительных условий и ограничений.

Обоснованность решений Совета по ИСК Будгарант

Согласно ч. 3 ст. 2 КАС Украины по делам относительно обжалования решений, действий или бездеятельности субъектов властных полномочий административные суды проверяют, приняты (совершены) ли они: обоснованно, то есть с учетом всех обстоятельств, имеющих значение для принятия решения (совершения действия).

Принятие обжалуемых решений было осуществлено необоснованно, без учета всех обстоятельств, имеющих значение. В частности, ЧП Инвестиционно-строительная компания Будгарант, согласно договору аренды земли, зарегистрированного в Черкасской региональной филиала ГП «Центр ГЗК» от 18.02.2006 по № 040677500080, пользуется земельным участком площадью 34607 кв.м, расположенная на углу улиц Казацкой и Героев Днепра в г. Черкассы.

 

Право арендатора земельного участка самостоятельно хозяйствовать на земле и строить жилые дома, производственные и другие здания и сооружения закреплено пунктами а, г части первой ст. 95 Земельного Кодекса Украины, а также п. 9.3 договора аренды земли.

 

В соответствии с п. 4 ст. 26 Закона Украины «О регулировании градостроительной документации» право на застройку земельного участка реализуется его собственником или пользователем при условии использования земельного участка в соответствии с требованиями градостроительной документации.

 

В соответствии с п. 2 ст. 29 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности» ЧП Инвестиционно-строительная компания Будгарант обратилось с заявлениями о намерении строительства жилой застройки с паркингом. Приказами директора департамента архитектуры и градостроительства от 25.05.2017 №№ 145, 146 и от 26.05.2017 №№ 149, 150, 151 ЧП Инвестиционно-строительная компания Будгарант предоставлено градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка на углу ул. Казацкой и ул. Героев Днепра.

 

Согласно части 5 ст. 29 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности» (О регулировании градостроительной деятельности) (в редакции, действующей на момент выдачи приказов) предусмотрено единственное основание для принятия решения об отказе в предоставлении градостроительных условий и ограничений – в случае несоответствия намерений относительно застройки земельного участка требованиям градостроительной документации на местном уровне.

 

Намерения относительно застройки земельного участка соответствуют требованиям градостроительной документации исходя из следующего.

 

В 2014 году ЧП Инвестиционно-строительная компания Будгарант имело намерения реализации застройки земельного участка – вопрос предоставления градостроительных условий и ограничений был предметом рассмотрения архитектурно-градостроительного совета, полномочия которого определены ст. 20 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности» и приказом Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины от 07.07.2011 № 108 «Об утверждении типичного положения об архитектурно-градостроительных советах» (Про затвердження Типового положення про архітектурно-містобудівні ради).

 

В соответствии с протоколом заседания архитектурно-градостроительного совета от 15.04.2014 № 6 указанным органом решено:

— привести планирование в соответствие с основным чертежем генерального плана г. Черкассы;

— предусмотреть многоэтажный гараж и учесть планировочные ограничения от него;

— учесть размещения предприятия общественного питания непосредственно на углу ул. Казацкая и Героев Днепра;

— предусмотреть в проекте пешеходные проходы с ул. Героев Днепра до общественных учреждений;

— разместить в середине жилой группы детское дошкольное учреждение убрав жилую секцию;

— жилые дома не должны быть высотой пять этажей.

 

С учетом предложений, предоставленных архитектурно-градостроительным советом, управлением планирования и архитектуры подготовлено градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка, которые в дальнейшем были утверждены решением исполнительного комитета Черкасского городского совета от 14.05.2014 № 500.

 

Черкасский городской совет уже пыталась отменить градостроительные условия, в частности 19.08.2014 было принято решение городского совета № 2-56, которым отменено решение исполнительного комитета о предоставлении градостроительных условий предприятию по мотивам (по мнению городского совета) их несоответствия законодательству. Это решение стало предметом рассмотрения в суде (дело 712/17480/14-а), которое  находилось в производстве Сосновского районного суда г. Черкассы. Судом предоставлялась правовая оценка решению городского совета от 19.08.2014 № 2-56 и, соответственно, исследовался  вопрос законности предоставления градостроительных условий и ограничений застройки земельного участка, утвержденных решением исполнительного комитета Черкасского городского совета от 14.05.2014 № 500.

 

Постановлением Сосновского районного суда г. Черкассы от 19.03.2015 по делу № 712/17480/14-а административный иск частного предприятия Инвестиционно-строительной компании Будгарант к Черкасскому городскому совету, третье лицо департамент архитектуры, градостроительства и инспектирования Черкасского городского совета удовлетворено, отменено решение Черкасского городского совета от 19.08.2014 № 2-56 об отмене решения исполнительного комитета Черкасского городского совета от 14.05.2014 № 500.

 

Более того, архитектурно-градостроительный совет, заседание которого проводилось 26.04.2017, рассматривая вопрос о детальном плане территории набережной в г. Черкассы, подтвердил свой вывод о предпроектных предложениях ЧП Инвестиционно-строительная компания Будгарант, а именно: п. 17 решения архитектурно-градостроительного совета от 26.04.2017 № 35 решено: в кварталах многоквартирной жилой застройки (ЧП «Шора», Будгарант) предусмотреть градацию этажности домов, 12, 9, 7, 5 этажей со снижением в сторону водохранилища).

 

Согласно Генеральному плану города Черкассы, утвержденного решением Черкасского городского совета от 29.12.2011 № 3-505, земельный участок относится к территории малоэтажной жилой застройки и многоуровневых гаражей. Согласно плану зонирования территории г. Черкассы, утвержденного решением Черкасского городского совета от 04.12.2014 № 2-513, земельный участок относится к зоне блокированной малоэтажной жилой застройки.

 

Среди допустимых видов использования территории (согласно пояснительной записке к Плану зонирования территории города Черкассы, утвержденного решением Черкасского городского совета от 04.12.2014 № 2-513) предусмотрены отдельные многоквартирные жилые дома (только при наличии градостроительных расчетов или детального плана территории).

 

Согласно раздела 1 «Общие положения» обьяснительной записки к Плану зонирования территории города Черкассы, утвержденного решением Черкасского городского совета от 04.12.2014 №2-513, допустимый вид использования территории (земельного участка) – вид использования, который не соответствует перечню преимущественных и сопутствующих видов для данной территориальной зоны, но может быть разрешен при условии специального согласования.

 

В соответствии с разделом 5.2. «Специальные зональные согласования» обьяснительной  записки Плана зонирования территории города Черкассы, утвержденного решением Черкасского городского совета от 04.12.2014 № 2-513 установлен порядок получения специального зонального согласования с участием архитектурно-градостроительного совета и общественности.

 

Учитывая наличие градостроительных расчетов и того факта, что вопрос застройки земельного участка неоднократно рассматривался архитектурно-градостроительным советом, в частности в случае комплексного рассмотрения вместе с вопросом детального плана застройки территории набережной в г. Черкассы с последующим проведением общественного обсуждения, — положительные решения архитектурно градостроительного совета были учтены департаментом как специальные зональные согласования.

 

Что касается вопросов, освещенных в депутатском запросе Радуцкого А. Р., то они уже были предметом рассмотрения по делу №925/2128/14 по иску прокурора города Черкассы в интересах государства в лице Черкасского городского совета к частному предприятию ИСК Будгарант о расторжении договора аренды земли и обязательства вернуть земельный участок, указывая, что за период с 01.10.2011г. по 31.10.2014г. ЧП ИСК Будгарант начислено 376 199,17 грн. арендной платы за землю. Однако, в нарушение взятых на себя договорных обязательств, ЧП ИСК Будгарант за этот период пользования земельным участком арендную плату не уплатило. В результате за ним образовалась задолженность в сумме 376 199,17 грн.,  кроме того указав, что согласно данным  ГНИ в г.Черкасы главного управления Министерства доходов в Черкасской области установлено, что в пределах задекларированных Ответчиком земельных участков по состоянию на 23.09.2014р. учитывается задолженность по арендной плате по договорам аренды земли в размере 844 833,17 грн., которая продолжает увеличиваться.

При рассмотрении указанного дела суд сделал следующие выводы: «Постановлением ВХСУ от 13.08.2015р. по делу №925/1726/14 было отменено решение хозяйственного суда Черкасской области о взыскании с ответчика 342213,63 грн. задолженности за использование спорного земельного участка по необоснованности и недоказанности исковых требований. Дело направлено на новое рассмотрение хозяйственного суда Черкасской области. Между истцом и ответчиком по делу №925/1726/14 заключено мировое соглашение относительно суммы задолженности и порядка и сроков оплаты задолженности за использование спорного земельного участка по ул. Казацкой, 1/1. Предмет спора отсутствует, как и волеизъявления истца Черкасского городского совета – на расторжение договора аренды земли и изъятие земельного участка из пользования ответчика ЧП ИСК Будгарант. Прокурор обратился с иском в суд на основании проведенной проверки полноты уплаты арендной платы за использование земельных участков, указывая на наличие долга истца по оплате земли в пределах 844833,17 грн., но не доказал первичными доказательствами наличие такого долга».

 

Таким образом, освещеные в иске требования не нашли своего подтверждения, кроме того Представитель Черкасской городского совета в судебном заседании требования прокурора не поддержал указав, что между городским советом и ЧП ИСК Будгарант подписано мировое соглашение по погашению долга. У Черкасского городского совета на момент рассмотрения дела не было претензий к ЧП ИСК Будгарант, городской совет заинтересован в использовании ЧП ИСК Будгарант земельного участка под строительство жилья и наполнении бюджета города.

 

Итак, Черкасский городской совет на момент рассмотрения дела №925/2128/14 не имел никаких претензий к ЧП ИСК Будгарант, доводы прокурора судом оценены и как результат – от казано полностью в удовлетворении иска.

Однако, принимая оспариваемое решение №2-2313 от 10.08.2017 «О направлении депутатского запроса депутата Радуцкого А. Р.» Черкасский городской совет противоречит своим же утверждением, высказанным по делу №925/2128/14 и нивелирует выводы суда по этому поводу.

 

Пропорциональность вмешательства совета в деятельность ИСК Будгарант

Согласно ч. 3 ст. 2 КАС Украины в делах по обжалованию решений, действий или бездеятельности субъектов властных полномочий административные суды проверяют, приняты (совершенные) они: пропорционально, в частности с соблюдением необходимого баланса между любыми неблагоприятными последствиями для прав, свобод и интересов лица и целями, на достижение которых направлено это решение (действие).

Указанная норма корреспондируется с позициями Европейского суда по правам человека (далее ЕСПЧ), направленными на защиту юридических и физических лиц от нарушения их права, предусмотренного ст. 1 Протокола  Конвенции (Протокол  Конвенции о защите прав человека и основных свобод). Однако Черкасским городским советом при принятии не соблюден необходимый баланс между любыми неблагоприятными последствиями для прав, свобод и интересов лица и целями, на достижение которых направлено это решение, учитывая следующее.

Итак, рассмотрим решение ЕСПЧ по делу «Суханов и Ильченко против Украины» (Заявления № 68385/10 и 71378/10, в частности в контексте обоснования приемлемости указанных заявлений, — суд напоминает, что при определенных обстоятельствах «законное ожидание» на получение «актива» также может защищаться статьей 1 Протокола. К примеру, если суть требования лица связана с имущественным правом, лицо, которому оно предоставлено, может считаться имеющим «законное ожидание», если для такого права в национальном законодательстве существует достаточное основание. Эти положение также корреспондируются с выводами сделанными по делу «Копецки против Словакии» (Kopecky v. Slovakia)], заявление № 44912/98, п. 52, ЕСПЧ 2004 IX).

Черкасский городской совет своими действиями однозначно нарушил ст. 1 Протокола Конвенции, исходя из следующего:

  • — между предприятием и ЧГС заключен договор аренды земли;
  • — с учетом рекомендаций архитектурно-градостроительного совета управлением планирования и архитектуры подготовлено градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка, которые в дальнейшем были утверждены решением исполнительного комитета Черкасского городского совета от 14.05.2014 № 500;
  • — предприятием начато строительство береговой полосы на арендованном земельном участке в соответствии с градостроительными условиями и ограничениями;
  • — на арендованном земельном участке (на перекрестке улиц Смелянская, 126 и ул. 30-летия Победы, 8) уже построен жилой дом, который согласно декларации готов к эксплуатации.

 

Предприятием уплачивается арендная плата, им соблюдены градостроительные условия и ограничения, а также начаты строительные работы за средства физических лиц. ЧП ИСК Будгарант следуя законам Украины имело все основания на законное ожидание получения объекта частной собственности в виду недвижимого имущества (жилого дома с пристройками).

 

Решением ЕСПЧ установлено, что нарушение права лица, предусмотренного законным ожиданием защищается ст. 1 Протокола Конвенции, а следовательно законные и оправданные ожидания приобрести имущество или имущественное право в практике ЕСПЧ получают правовую охрану как имущество.

 

Кроме того, согласно ст. 6 Хозяйственного кодекса Украины одним из общих принципов хозяйствования в Украине, в частности, запрет незаконного вмешательства органов государственной власти и органов местного самоуправления, их должностных лиц в хозяйственные отношения. Часть 4 статьи 23 Хозяйственного кодекса Украины запрещает незаконное вмешательство и препятствование хозяйственной деятельности субъектов хозяйствования со стороны органов и должностных лиц местного самоуправления.

 

Как уже упоминалось в предыдущих тезисах, строительство объекта предприятие осуществляет с привлечением средств физических лиц, однако ЧГС систематически вмешивается и препятствует хозяйственной деятельности ЧП ИСК Будгарант. Итак, рассмотрим следующее:

 

1) 19.08.2014 принято решение городского совета № 2-56, которым отменено решение исполнительного комитета о предоставлении градостроительных условий предприятию по мотивам (по мнению городского совета) их несоответствия законодательству. Это решение стало предметом рассмотрения в деле № 712/17480/14, которое находилось в производстве Сосновского районного суда г. Черкассы. Судом предоставлялась правовая оценка решению городского совета от 19.08.2014 № 2-56 и, соответственно, исследовалось вопрос законности предоставления градостроительных условий и ограничений застройки земельного участка, утвержденных решением исполнительного комитета Черкасского городского совета от 14.05.2014 № 500 Постановлением Сосновского районного суда г. Черкассы от 19.03.2015 по делу № 712/17480/14-а административный иск частного предприятия Инвестиционно-строительной компании Будгарант к Черкасскому городскому совету, третье лицо департамент архитектуры, градостроительства и инспектирования Черкасского городского совета удовлетворено, отменено решение Черкасского городского совета от 19.08.2014 № 2-56 об отмене решения исполнительного комитета Черкасского городского совета от 14.05.2014 № 500;

2) 03.10.2014 принято к рассмотрению исковое заявление Черкасского городского совета к частному предприятию Инвестиционно-строительная компания Будгарант о взыскании задолженности по договору аренды земли от 18.02.2006 (дело № 925/1726/14). 13.08.2015 принято постановление ВХСУ по делу № 925/1726/14, в которой содержится ссылка на неправомерность по поводу расчетов долга. ЧМР преждевременно отнесена часть спорного земельного участка к землям коммерческого использования и технической инфраструктуры. Однако, как указано в условиях договора аренды: на период строительства, которое, как установлено судами, еще не закончено, земельный участок отнесен к землям рекреационного назначения и других открытых земель (земли, занятые текущим строительством), и только после его завершения к землям коммерческого использования и технической инфраструктуры;

 

3) решением ЧГС от 28.12.2005 № 8-962 «О предоставлении частному предприятию Инвестиционно-строительная компания Будгарант земельного участка в аренду на перекрестке ул. Казацкой и ул. Героев Днепра» отнесены все земельные участки по основному целевому назначению в земли водного фонда. 27.09.2016 вынесено решение Сосновского районного суда м. Черкаси об открытии производства по делу по иску ООО ИСК Будгарант к Черкасского городского совета об обязательстве субъекта властных полномочий совершить действия (дело № 712/10864/16а). 10.10.2016 вынесено Постановление Сосновского районного суда в г. Черкассы в деле № 712/10864 /16а, в которой суд приходит к выводу, что земельный участок, предоставленный Решением Черкасского городского совета от 28.12.2005 №8-962 частному предприятию Инвестиционно-строительная компания Будгарант площадью 34607 кв.м на перекрестке ул. Казацкая и ул. Г. Днепра в аренду на 49 лет для размещения и дальнейшей эксплуатации гостиничного комплекса, ошибочно отнесена полностью к землям водного фонда (прибрежная полоса), а потому есть необходимость во внесении изменений в указанное решение, так как указанная ошибка в решении делает невозможным использование основной части земельного участка для собственных нужд, для которых отводился указанный земельный участок, а именно: для размещения и дальнейшей эксплуатации гостиничного комплекса;

 

4) приняты 10.08.2017 на тридцать третьем очередном пленарном заседании второй сессии Черкасского городского совета решения, прямо нарушают ст. 1 Протокола Конвенции (доводы нарушения указаны выше);

 

Таким образом неправомерное вмешательство органа местного самоуправления в хозяйственную деятельность предприятия имеет место. К тому же эти неправомерные вмешательства имеют хоть и системный, но все же не последовательный характер, чем оставляют непонятными мотивы и конечную цель действий ЧГС о лишении предприятия права на законные ожидания получить собственность.

 

Кроме того, судебная практика   ЕСПЧ, в частности дело «Украина-Тюмень» против Украины» (Заявление N 22603/02), раскрывает понятие пропорциональности вмешательства в право на мирное владение имуществом. Суд напоминает, что вмешательство в право на мирное владение имуществом должно быть осуществлено с соблюдением «справедливого баланса» между требованиями общего интереса общества и требованиями защиты основных прав человека (см. среди прочих, решения в деле «Спорронгта Льонрот против Швеции» (SporrongandLonnroth v. Sweden), от 23 сентября 1982 года, Series A no.52, p.26, параграф 69) . Требование достижения такого баланса отражено в целом в построении статьи 1 Протокола (994_535), включая с вторым предложением , которое необходимо понимать в свете общего принципа, изложенного в первом предложении. В частности, должно существовать обоснованное пропорциональное соотношение между средствами, которые применяются, и целью, которую стремятся достичь путем принятия любого средства для лишения лица его собственности (см. решение по делу «Прессос Компания Навьера С. А. и других против Бельгии» (Pressos Compania Naviera S.A. and Other sv. Belgium), от 20 ноября 1995, Series A no. 332, p. 23, § 38).

 

Поэтому, если целью ЧГС является получение средств от использования земельного участка, арендованного Предприятием (именно того участка на котором предприятие имеет «законные ожидания» создать объект собственности), отмена договора аренды однозначно не приведет к наполнению городского бюджета, поскольку прекратится уплата арендной платы. Как известно ЧП ИСК Будгарант платит арендную плату, осуществляет выплаты согласно мировому соглашению с ЧГС, а также задолженностей, установленных судами. То есть экономический фактор не может быть целью, согласно которой ЧГС стремится отменить в одностороннем порядке договора аренды.

 

В случае, если ЧГС стремится к эффективному использованию арендованных предприятием земельных участков, то крайность в виде расторжения договора аренды (об этом говорится в депутатском обращении Радуцкого А. Р., которое содержит требование обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды земли с предприятием по мотивам систематического невыполнения условий договора), — наоборот приведет к остановке строительства и на неопределенный срок прекратит реализацию градостроительной документации.

Позиция ЕСПЧ по этому вопросу следующая.

Суд подчеркивает особую важность принципа «надлежащего управления». Он предусматривает, что в случае, когда речь идет о вопросах общего интереса, в частности, если дело влияет на такие основополагающие права человека, как имущественные права, государственные органы должны действовать своевременно и в надлежащем и как можно последовательнее образом (см. Решение по делам Беелер против Италии »[ОП] (Beyeler v. Italy [GC]), заявление № 33202/96, п. 120, ECHR 2000-I, «Онеръилдиз против Турции »[ОП] (Oneryildiz v. Turkey [GC]), заявление № 48939/99, п. 128, ECHR 2004-XII «Megadat.com Srl против Молдовы» (Megadat.com Srl v. Moldova), заявление № 21151/04, п. 72, от 8 апреля 2008 года, и «Москаль против Польши »(Moskal v. Poland), заявление № 10373/05, п. 51, от 15 сентября 2009 года). В частности, на государственные органы возложена обязанность ввести внутренние процедуры, которые усилят прозрачность и ясность их действий, минимизируют риск ошибок (см., например, решения по делам «Лелас против Хорватии» (Lelas v. Croatia), заявление № 55555/08 , п. 74, от 20 мая 2010 года, и «Тошкуце и другие против Румынии» (ToscutaandOthers v. Romania), заявление № 36900/03, п. 37, от 25 ноября 2008 года) и способствовать юридической определенности в гражданских правоотношениях, затрагивающих имущественные интересы (см. указанные выше решения по делам «Онеръилдиз против Турции» (Oneryildiz v. Turkey), п. 128, и Беелер против Италии »(Beyeler v. Italy), п. 119).

 

Как показывает практика взаимоотношений ЧП ИСК Будгарант и ЧГС – последовательность  действий отсутствует так же, как и внутренние процедуры, которые являются залогом прозрачности и ясности действий органа местного самоуправления.

 

Более того, — отсутствует юридическая определенность в правоотношениях.

 

Учитывая принятия ЧГС обжалуемых решений возникает вопрос относительно того, имеет ли право:

 

а) ЧП ИСК Будгарант продолжать хозяйственную деятельность на арендованном земельном участке (или принятием петиции уже расторгнут этот договор);

б) ЧП ИСК Будгарант осуществлять строительство по имеющимся градостроительными условиями и ограничениями (они есть аннулированными);

в) физические лица, за счет которых осуществляется строительство, — в дальнейшем получить результаты своей деятельности (зарегистрировать вещные права на недвижимое имущество).

 

Поскольку ЧГС поспешно приняла без четко определенных на то полномочий три незаконные необоснованные решения без привлечения профильных специалистов и предприятия, которого непосредственно касаются указанные решения, — осуществила непропорциональные вмешательства в хозяйственную деятельность ЧП ИСК Будгарант, создавая иллюзию защиты отдельных граждан от застройки набережной, а не учтя нарушения реального права физических лиц, за счет средств которых осуществляется строительство.

 

К тому же особого внимания заслуживает тот факт, что 10.08.2017 депутатами Черкасского городского совета принято решение №2-2322 «О согласии на бесплатную передачу в собственность территориальной общины города Черкассы внешних инженерных сетей к жилым домам № 126 по ул. Смелянская и № 8 по ул. 30-летия Победы», которым предусмотрена бесплатная передача в собственность территориальной общины города внешних инженерных сетей на общую сумму: 2 366 499,00 (два миллиона триста шестьдесят шесть тысяч четыреста девяносто девять) гривен. Стоит отметить, что эти инженерные сети проложены ЧП ИСК Будгарант для осуществления завершающих этапов строительства. Как указано выше, Предприятием уже зарегистрированы в Управлении Государственного архитектурно-строительного контроля  Черкасского городского совета Декларации о готовности к эксплуатации объектов, относящихся к I-III категории сложности по №ЧК143163562194 и №ЧК143171590130. Объекты находятся на арендованном земельном участке на перекрестке ул. Смелянской, 126 и ул. 30-летия Победы, 8.

 

Оспариваемым решением Черкасского городского совета от 10.08.2017 №2-2313 «О направлении депутатского запроса депутата Радуцкого А. Р.» выдвинуто требование расторжения договора аренды земельного участка на перекрестке ул. Смелянской, 126 и ул. 30-летия Победы с ЧП ИСК Будгарант. Однако при принятии не принимался во внимание тот факт, что дома (строительство которых финансируется за счет паевых взновов физических лиц) уже готовы к эксплуатации.

 

Также  Черкасским городским советом при принятии решения №2-2322 «О согласие на бесплатной передачи в собственность территориальной общины города Черкассы внешних инженерных сетей к жилым домам № 126 по ул. Смелянской и № 8 по ул. 30-летия Победы» не учлось уже принятое решение о расторжении договора аренды земельного участка.

Также стоит отметить, что в решении по делу «Свято-Михайловский Приход против Украины» от 14.06.2007 Европейский Суд по правам человека отметил, что «в национальном праве должно быть средство юридической защиты от произвольных вмешательств органов государственной власти в права, гарантированные Конвенцией. Определение дискреционных полномочий, которыми наделены органы государственной власти в сфере основных прав, таким образом, фактически делают эти полномочия неограниченными, что противоречило бы принципу верховенства права. Соответственно, закон должен четко определять границы полномочий компетентных органов и четко определять способ их осуществления, принимая во внимание легитимную цель средства, рассматривается, чтобы гарантировать лицу адекватную защиту от произвольного вмешательства.

 

Обеспечение права ИСК Будгарант на участие в рассмотрении вопросов по нему

Согласно ч. 3 ст. 2 КАС Украины по делам относительно обжалования решений, действий или бездеятельности субъектов властных полномочий административные суды проверяют, приняты (совершены) они: с учетом права человека на участие в процессе принятия решения. Принимая обжалуемые решения, Ответчик не обеспечил участия ЧП ИСК Будгарант в процессе принятия решения, что привело к грубому нарушению права истца, поскольку лишило его возможности выразить свою позицию, предоставить соответствующие разрешительные документы, обосновывающие законность его действий.

Итак, фактически подряд приняты три решения, направленные на вмешательство в хозяйственную деятельность истца, без его участия, без соответствующего обоснования, без надлежащих полномочий ответчика на принятие таких решений, что свидетельствует о явной заинтересованности ответчика и политическом заказе.

 

И на завершение

Оспариваемые решения нарушают субъективное право и охраняемый законом интерес истца по застройке земельного участка, переданного арендатору этим же органом местного самоуправления именно для нужд застройки.

 

Стоит отметить, что на момент вынесения обжалуемых решений у Истца были уже зарегистрированы декларации о начале строительных работ и фактически начаты строительные работы, поскольку Истец действовал в рамках действующего законодательства. Зато в настоящее время оспариваемыми решениями Ответчик создал правовую неопределенность для истца и невозможность правомерного использования указанного выше земельного участка по его назначению.

 

Учитывая описанное выше, оспариваемые решения противоречат действующему законодательству, поскольку принятые без надлежащих полномочий ответчика, нарушают нормы, освещенные в Решении Конституционного Суда Украины, являются немотивированными и лишенными надлежащих правовых оснований, а также такими, которые приводят к нарушению прав арендатора земельного участка.

 

Читайте также: Аренда земли и другие новости агробизнеса
Читайте также: Судебные решения 2016 — Земельная практика
Читайте также: Юридическая фирма Результат — лауреат конкурса от ТПП
Читайте также: Внимание! Всем неприбыльным организациям!
Читайте также: Получить статус участников боевых действий.

 

 

ВСЕ НОВОСТИ