• Максим Полишкевич юрист
  • земельное право в Чекасах
  • аренда земли в Черкассах

Аренда земли и другие новости агробизнеса

Аренда земли является одним из самых распространенных договоров, основой которого является использование земель на праве пользования. Общие положения права аренды земельного участка определяет ЗК Украины, в частности ст. 93 с последними изменениями и дополнениями, а также Закон Украины «Об аренде земли». 10 февраля 2017 рода в Черкасской Торгово-промышленной палате в рамках проекта Lawhub состоялся круглый стол на тему: «Правовые изменения для агробизнеса». Участие в этом мероприятии взяли управляющий партнер ЧП «Юридическая фирма Результат» Максим Полишкевич и судья в отставке хозяйственного суда Черкасской области, заслуженный юрист Украины Курченко Нина Михайловна.

Актуальные и спорные вопросы в сфере аренды земли

 

Аренда земли: особенности заключения договора

Чтобы определить особенности заключения, изменения и расторжения договора аренды земли, важно помнить о базовых принципах аренды земли:

  •   аренда земли всегда предполагает договорные отношения;
  •   аренда земли всегда срочная: максимальный срок — 50 лет. Минимальный – в зависимости от вида договора;
  •   аренда земли всегда платная;
  •   аренда земли предусматривает обязательное пользование земельным участком.

Сторонам при заключении договора аренды земли следует обязательно проверить:

  •   принадлежность земельного участка к соответствующему виду собственности: государственной, коммунальной, частной, что должно быть подтверждено документами установленными законом;
  •   категорию земельного участка,
  •   полномочия органа, принимающего решения, момент вступления в полномочия, переход прав и тому подобное.

Например, передача в аренду земельных участков, находящихся в государственной или коммунальной собственности, осуществляется на основании решения соответствующего органа исполнительной власти или органа местного самоуправления в соответствии с их полномочиями, определенными статьей 122 настоящего Кодекса, или договора купли-продажи права аренды земельного участка ( в случае продажи права аренды) путем заключения договора аренды земельного участка или договора купли-продажи права аренды земельного участка.

Согласно ч.3 ст.124 ЗК передача в аренду земельных участков, находящихся в собственности граждан и юридических лиц осуществляется по договору аренды между собственником земельного участка и арендатором. Основанием для заключения договора аренды может быть гражданско-правовой договор об отчуждении права аренды.

Важным для заключения договора аренды является Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно упрощения условий ведения бизнеса (дерегулирование)» от 12 февраля 2015 №191-УIII, согласно которому внесены изменения в 37 нормативно-правовых актов, в том числе ЗК, ЗУ «Об аренде земли», ЗУ «О личном крестьянском хозяйстве», регулирующих отношения по аренде сельскохозяйственных земель (вступил в силу в начале апреля 2015 года).

Теперь стороны в обязательном порядке должны согласовать лишь три условия: объект аренды (кадастровый номер, местоположение и размер земельного участка); срок действия договора аренды; арендную плату с указанием ее размера, индексации, способа и условий расчетов, порядка ее внесения и пересмотра и ответственности за ее неуплату. Не запрещено по соглашению сторон предусмотреть и другие условия.

С 2 декабря 2016 действует новая форма Типового договора аренды земли. Тем самым Типовой договор аренды земли приведен в соответствие с изменениями в законодательстве.

Аренда земли. Какими документами подтверждается право собственности (пользования) арендодателя на земельный участок?

Статья 125 ЗК Украины предусматривает, что право собственности на земельный участок, право постоянного пользования и право аренды земельного участка возникают с момента государственной регистрации этих прав.

Статья 126 ЗК Украины устанавливает, что право собственности, пользования земельным участком оформляется в соответствии с Законом Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений».

С 1 января 2013 года Законом Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» предусмотрено, что право собственности, в том числе на земельные участки удостоверяет свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество, главной задачей которого является подтверждение возникновения права собственности при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Государственные акты, выданные до 1 января 2013 года, остаются в силе и в дальнейшем будут заверять права на земельные участки.

Новый Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений утвержденный постановлением КМУ от 25 декабря 2015 № 1127 вступил в силу 1 января 2016 года. Соответственно, изменены документы, которыми может подтверждаться право собственности на земельный участок:

  • во-первых, было прекращено издание свидетельства о праве собственности, взамен право на недвижимость подтверждается выпиской из Единого Государственного реестра прав;
  • во-вторых, регистрацию недвижимости можно проводить у нотариусов без ограничений.

Поэтому, чтобы зарегистрировать собственность или другие права на землю следует обращаться к субъектам государственной регистрации прав, наделенных соответствующими полномочиями, или к нотариусам. Нотариусы наделены полномочиями государственных регистраторов прав на недвижимое имущество и могут регистрировать права без совершения нотариальных действий в отношении такого имущества. Регистрация права собственности на земельный участок производится любым государственным регистратором независимо от местонахождения такого участка в пределах области.

Именно после регистрации в государственном реестре прав на недвижимое имущество возникает, изменяется или прекращается право собственности.

Важно то, что теперь при регистрации недвижимости не будет выдаваться свидетельство о праве на недвижимость. Факт владения недвижимостью подтверждается решением регистратора, в день его принятия с помощью программных средств ведения Государственного реестра прав размещается на веб-портале Минюста. Размещение на сайте осуществляется с целью доступа к нему заявителя для просмотра, загрузки и печати.

Моментом получения заявителем решения государственного регистратора считается дата размещения такого решения на веб-портале Минюста. Выписка из Государственного реестра прав по желанию заявителя может быть предоставлен государственным регистратором в бумажной форме с учетом срока государственной регистрации, за который уплачены административный сбор, без использования специальных бланков, с проставлением подписи и печати государственного регистратора. Решение государственного регистратора в бумажной и электронной форме имеют одинаковую юридическую силу, и содержат обязательную ссылку на Государственный реестр прав.

В то же время, достаточно удобным является открытие доступа к реестру по ссылке: https://kap.minjust.gov.ua/. Теперь можно не выходя из дома проверить информацию о любой недвижимости на территории Украины (если, конечно, такая информация содержится в реестре). Для этого достаточно пройти несложную регистрацию на сайте.

Также изменениями в законодательстве предусмотрена возможность через нотариуса проводить не только регистрацию недвижимости, в отношении которой проводились нотариальные действия, но и все остальные регистрационные операции. Кроме этого, подать документы можно и через центры предоставления административных услуг.

Момент заключения договора аренды земли

По общему правилу, в соответствии с ч.1 ст.638 ГК Украины договор считается заключенным с момента достижения в надлежащей форме соглашения по всем существенным условиям. Согласно ч.2 ст.640 ГК Украины, если для заключения необходима передача имущества, то с момента такой передачи. Передача объекта аренды установлена ​​ст.17 ЗУ «Об аренде земли».

Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно упрощения условий ведения бизнеса (дерегулирование)» по-новому определил момент передачи земельного участка, а именно: закон связывает этот момент с фактом государственной регистрации права аренды, а не с моментом подписания сторонами акта приема-передачи, как было раньше. Теперь земельный участок считается переданной в аренду одновременно с регистрацией права аренды в государственном реестре. При этом оформление отдельного акта приема-передачи земельного участка не требуется.

Аренда земли: вопрос о возможности досрочного расторжения договора аренды

Согласно ст. 651 ГК Украины изменение или расторжение договора допускается только по соглашению сторон, если иное не установлено договором или законом. Договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора другой стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. В случае одностороннего отказа от договора в полном объеме или частично, если право на такой отказ установлено договором или законом, договор является соответственно расторгнутым или измененным.

Положения статьи 31 Закона Украины «Об аренде земли» предусматривают, что договор аренды земли может быть расторгнут по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор аренды может быть досрочно расторгнут по решению суда в порядке, установленном законом. Расторжение договора аренды земли в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или настоящим договором.

Итак, можно сделать вывод, что существуют два случая исключения из приведенного правила:

  1. Если договором аренды земельного участка предусмотрены основания его расторжения в одностороннем порядке.
  2. Если арендатор задерживает выплату арендной платы по договору аренды на срок более 3 месяцев, арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке в соответствии со статьей 782 ГК Украины, которая предусматривает, что наймодатель вправе отказаться от договора найма и требовать возврата вещи, если наниматель не вносит плату за пользование вещью в течение трех месяцев подряд. Стоит заметить, что последняя позиция очень редко находит подтверждение в судебной практике.

Кроме того, согласно статье 32 Закона Украины «Об аренде земли» по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных статьями 24 и 25 этого Закона и условиями договора, в случае случайного уничтожения или повреждения объекта аренды, которое существенно препятствует предусмотренному договором использованию земельного участка, а также на основаниях, определенных ЗК Украины и другими законами Украины.

Тезисы доклада, которий был представлен ​​Максимом Полишкевичем и Ниной Курченко имеют практическое значение для субъектов земельных правоотношений, в частности для представителей агробизнеса.

Также, Максим Полишкевич раскрыл основное содержание и изменения, внесенные в национальное законодательство с принятием 6 октября 2016 Верховной Радой Украины Закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно совершенствования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и защиты прав собственности», который среди юристов и предпринимателей уже успел получить название «антирейдерского закона». С содержанием статьи Антирейдерский закон — новости регистрации Вы можете ознакомиться ЗДЕСЬ.

 
Читайте также: Судебные решения 2016 — Земельная практика

Читайте также: Актуальная судебная практика по итогам 2014 года

Читайте также: Внимание! Всем неприбыльным организациям!

Читайте также: Получить статус участников боевых действий.

Читайте также: Ваши права при разделе имущества. Брачный договор.

 

ВСЕ НОВОСТИ